En busca de reactivar la economía, el Gobierno anunció medidas para impulsar el crédito hipotecario con el uso de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSeS (FGS). Se trata de un plan para que los bancos presten a tasas accesibles con esos fondos para la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
El esquema contempla licitaciones por $2 billones con los bancos para extender los plazos de los depósitos entre 1 y 5 años y facilitar que las entidades puedan ofrecer préstamos con una tasa máxima para vivienda a plazos de hasta 30 años. La primera licitación, por $200.000 millones, está prevista para la semana próxima.
«Los créditos hipotecarios son una prioridad, primero porque hacen a la justicia social; nada más justo que una persona que tiene trabajo tenga acceso a una vivienda y no tenga que esperar 30 o 40 años para poder comprarla. Segundo, porque tiene un efecto multiplicador al motorizar otros sectores y ayuda a mejorar la formalidad», explicó Caputo.
Los bancos, primero, deberán competir por quién se queda con el fondeo a largo plazo del Anses. Caputo mencionó que deberán ofrecerle al FGS una tasa mínima de UVA más 2,5% anual (equivalente al 24,5%) para colocaciones a un año y de hasta UVA más 4,5% (26,5%) para plazos de cinco años.
A cambio, las entidades tendrán un límite para otorgar los créditos hipotecarios con esos fondos, ya que no podrán cobrar más de UVA más 7,5% anual (equivalente al 29,5%), deberán establecer un plazo mínimo de 15 años y no podrán superar un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito. «Los bancos pueden prestar a menos tasa, pero no más”, explicó Caputo.
El programa apunta a financiar unas 18.000 primeras viviendas, aunque el número final dependerá del monto de los préstamos que otorguen los bancos.
El ministro afirmó que «el stock de créditos hipotecarios en Argentina representa solo 2 puntos del PIB, mientras que en Chile representa el 27% y en países más desarrollados como Estados Unidos alcanza el 50%».
«Hay un margen de crecimiento muy grande. Llegamos al gobierno y había aproximadamente 7 millones y medio de créditos hipotecarios en pesos y hoy estamos 16,8 millones; ajustado en términos de UVA, el crecimiento fue de 57%”, precisó.
El Gobierno tomó como referencia el monto promedio actual, cercano a US$ 80.000, mientras que el crédito máximo será de 150.000 UVAs, equivalente a unos US$ 200.000. “No hay un número de soluciones habitacionales, depende de los montos de préstamos que den los bancos”, aclaró Caputo.
El objetivo es atacar uno de los principales problemas que, según el Gobierno, limita el desarrollo del crédito hipotecario: el descalce entre el plazo de los préstamos y el de los depósitos bancarios. «Son créditos a 15, 20 o 30 años y los depósitos de los bancos para financiarlos están entre un día y 30 días para plazo fijo», explicó Caputo.
Según el ministro, ese descalce se va a resolver mediante el nuevo esquema de licitaciones que permitirá extender los plazos del fondeo con el FGS, sin precisar cómo se cubrirá ese margen en los plazos en los bancos, que hoy tienen dificultades para prestar hasta 30 años a tasas más bajas.
Las subastas de plazos fijos se realizarán por un monto de hasta $ 200.000 millones cada una, con un límite máximo ofertado por cada entidad financiera de hasta el 20% del monto total por licitación y un plazo de aplicación de los fondos de 90 días corridos contados desde la fecha de constitución del depósito.
A modo de ejemplo, el ministro señaló que para una propiedad valuada en US$ 106.667 y considerando un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el monto del crédito hipotecario ascendería a $ 120.920.000. A un plazo de 25 años y asumiendo una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $ 865.098.
En ese sentido, señaló que para cubrir esa cuota se requeriría un ingreso neto mensual del grupo familiar de $ 3.460.391 a fin de cumplir con una relación cuota/ingreso del 25%.
«Teniendo cuenta que el salario promedio que está en $ 1.800.000, una pareja con el sueldo de ambos tendría acceso a este crédito, en vez de estar pagando un alquiler podría estar pagando la cuota de su propia casa«, afirmó.
La medida fue bien recibida por los desarrolladores inmobiliarios y los bancos, aunque en ambos sectores persisten algunas dudas sobre cómo harán las entidades financieras para cubrir la diferencia entre los plazos de los depósitos y los créditos hipotecarios.
«El ministro dijo que eran de al menos 15 años, no necesariamente de 30, pero así y todo es algo que los bancos pueden manejar. También es muy apretado el margen, sobre todo por la diferencia de plazos, porque los depósitos a 5 años tienen que pagarse como mínimo 4,5% y los créditos a 15 años o más tienen una tasa máxima de 7,5%», dijo un banquero.
Teniendo en cuenta que durante la gestión de Javier Milei se otorgaron 57.000 préstamos hipotecarios, el objetivo del gobierno llevaría la cobertura a 75.000 financiamientos para la vivienda, un 2% de los entre los 3 y 3,5 millones de viviendas que se necesitan para cubrir el déficit, según estimaciones de la Cámara de la Construcción.
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