En un mercado inmobiliario que comienza a recuperar alternativas de financiación, el crédito hipotecario UVA ocupa un lugar relevante entre las opciones para acceder a una vivienda. Sin embargo, las condiciones de los préstamos varían de manera considerable entre las distintas entidades y la cuota inicial es solo uno de los factores que intervienen al momento de evaluar una financiación.
La tasa de interés, el plazo del préstamo, los ingresos requeridos y el porcentaje del valor de la propiedad que cada banco está dispuesto a financiar son algunos de los aspectos que pueden modificar de manera significativa el costo y las condiciones del crédito.
En este contexto, el ministro de Economía, Luis Caputo, dio a conocer este miércoles, en conferencia de prensa, una iniciativa para generar depósitos públicos de largo plazo que permitan sumar fondos prestables para crédito para vivienda ajustado por UVA.
De esta manera, el Gobierno busca darles a los bancos financiamiento de largo plazo y más barato para que puedan prestar más dinero a quienes necesitan una hipoteca para comprar, construir o mejorar su primera vivienda.
¿Cuál es la situación actual del mercado hipotecario?
Si bien los créditos hipotecarios UVA muestran una recuperación, todavía no alcanzaron los niveles registrados en 2025, explica Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores. En julio se desembolsaron alrededor de US$ 202 millones en créditos UVA, el mayor volumen mensual desde diciembre de 2025. Sin embargo, el monto quedó 28% por debajo del promedio mensual de 2025 previo al período electoral.
Las condiciones de los préstamos varían de manera considerable entre las distintas entidades bancarias. Foto: ShutterstockEl escenario refleja que existe interés por retomar el acceso al crédito hipotecario, aunque las condiciones de financiamiento y, especialmente, los ingresos necesarios para acceder a una vivienda siguen siendo factores determinantes.
En este contexto, el economista sostiene que el mercado inmobiliario, particularmente en el AMBA, «está en pausa». Y agrega que «si bien los últimos dos meses mostraron una leve mejora respecto de los anteriores, la demanda efectiva todavía se encuentra por debajo del potencial. Seguimos en un mercado de vivienda al que accede muy poca gente«.
Crédito hipotecario: ¿De qué se trata el plan anunciado por el Gobierno?
El ministro Caputo anunció un nuevo mecanismo para impulsar el crédito hipotecario, mediante el cual el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) licitará entre los bancos depósitos a plazo fijo ajustados por UVA. El objetivo es que las entidades cuenten con fondeo de mayor plazo para ampliar la oferta de préstamos destinados a la compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.
1. El FGS pone $2 billones a disposición de los bancos
No se les entrega directamente para prestar a las familias. El FGS coloca ese dinero en plazos fijos ajustados por UVA, mediante licitaciones.
2. Los bancos compiten por esos fondos
El dinero se entregará en distintas licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera será la próxima semana.
3. Los bancos reciben fondos a plazos de 1 a 5 años
Esto es importante porque los bancos necesitan conseguir financiamiento de largo plazo para poder otorgar hipotecas, que pueden durar 15, 20 o 30 años.
4. A cambio, los bancos deben prestar ese dinero para vivienda
Los fondos tienen que utilizarse para créditos destinados a comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda.
5. El Gobierno pone un límite a la tasa de esos créditos
Los préstamos hipotecarios otorgados con estos fondos podrán tener como máximo una tasa de UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y hasta 150.000 UVA por crédito.
Por eso, el objetivo es que haya más oferta de créditos hipotecarios y potencialmente mejores condiciones, pero el efecto concreto dependerá de cuántos bancos participen, cuánto dinero tomen y cuántos préstamos terminen otorgando.
A modo de ejemplo, el ministro detalló que para una propiedad valuada en US$ 106.667 y considerando un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el monto del crédito hipotecario ascendería a $ 120.920.000. A un plazo de 25 años y asumiendo una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $ 865.098, lo que requeriría un ingreso neto mensual del grupo familiar de $ 3.460.391 a fin de cumplir con una relación cuota/ingreso del 25%.
¿Cuánto pagas hoy por mes por un crédito hipotecario de US$ 100.000?
Un relevamiento de Empiria Consultores, difundido en agosto, permite comparar el costo de la cuota inicial para un crédito hipotecario UVA equivalente a US$ 100.000. La diferencia entre las entidades es considerable.
A continuación, valores de cuota inicial para un crédito hipotecario UVA equivalente a US$ 100.000, con tasas que van desde el 6,7% hasta 15%:
- Banco de Neuquén $878.640
- Banco de Rosario $934.100
- Banco Nación $977.600
- Banco Ciudad $710.000
- BBVA $1.059.310
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció un plan para impulsar los créditos hipotecarios. Foto: prensa de Economía- .ICBC $1.165.500
- Patagonia $1.246.350
- Credicoop $1.267.210
- Macro $1.314.750
- Grupo Petersen / BanCor $1.353.360
- Banco del Sol $1.363.080
- Comafi / Galicia / Santander $1.412.180
- Banco de Corrientes $1.451.980
- Brubank $1.558.350
- Banco Hipotecario $1.582.000
- Banco de Chubut $1.628.030
- Supervielle $2.120.370
Los datos permiten dimensionar cuánto puede cambiar la cuota según la entidad elegida. Pero no significa que el comprador pueda acceder automáticamente al banco que aparece con el menor valor: cada línea tiene requisitos, tasas, plazos y condiciones diferentes.
¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario?
La cuota no es el único filtro. Antes de aprobar un préstamo, los bancos analizan los ingresos del solicitante y su capacidad para afrontar la deuda. Para un crédito de US$ 100.000, el relevamiento de Empiria estima un ingreso mínimo aproximado de:
- Banco Nación: $ 3.910.380
- Banco Ciudad: $2.840.000
- BBVA: $ 4.237.240
- Banco de Neuquén: $ 2.928.800
Además, la relación entre la cuota y los ingresos suele ubicarse alrededor del 25%, aunque algunas entidades permiten llegar al 30%.
¿En qué casos conviene elegir el plazo más largo?
Extender el crédito a 25 o 30 años puede ayudar a que la cuota inicial sea más accesible y, por lo tanto, a cumplir con la relación cuota-ingreso. Pero también significa mantener la deuda durante más tiempo.
El cambio en el plazo modifica la cantidad de cuotas disponibles para distribuir el capital financiado. Foto: Pexels.Por eso, si los ingresos permiten afrontar una cuota mayor sin quedar demasiado ajustados, puede ser útil comparar cuánto cambia el costo total del préstamo al reducir el plazo.
En un crédito UVA, además, el análisis debe contemplar que el capital se actualiza. No conviene evaluar la operación únicamente con la cuota del primer mes.
¿Un crédito de US$ 100.000 permite comprar una propiedad de US$ 100.000?
No necesariamente. Si esos US$ 100.000 representan el monto del préstamo y el banco financia el 75% del valor de la vivienda, el inmueble debería tener un valor aproximado de hasta US$ 133.333, siempre que se cumplan todas las demás condiciones de la línea.
En ese escenario, el comprador debería contar con alrededor de US$ 33.333 propios, más los gastos de la operación.
Esta diferencia entre monto del crédito y precio de la propiedad es una de las primeras cuentas que conviene hacer.
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